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Comment savoir si on peut surélever sa maison ?

La réponse à cette question peut être très simple : en appelant un spécialiste de cette activité et lui demander son avis.

Fin de l’article ? Pas sur…

Pas si sûr, car si un spécialiste peut avoir son avis, un autre peut avoir un avis différent voire totalement opposé. Essayons d’y voir clair.

Surélévation de maison et réglementation

D’autre part, une toute première clef de réponse à cette question sera de savoir si, à l’endroit où se trouve votre maison, le règlement d’urbanisme autorise une surélévation. En général, les contraintes de construction (hauteur maximum par exemple) sont décrites précisément dans les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Et le site https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/ permet de trouver la plupart des règles d’urbanisme applicables à votre parcelle cadastrale. Si vous n’y trouvez pas la réponse à vos questions, pas de souci : en appelant le service de l’urbanisme de votre commune, vous aurez la réponse.

Savoir si sa maison est éligible à la surelevation

Pour entrer dans le vif du sujet, définissons en premier lieu ce qu’est une « maison ».

Il peut s’agir d’une maison individuelle, seule sur son terrain, sans mitoyenneté. Elle peut être de plain-pied ou avoir déjà un étage. Nommons ce cas M1.

Mais il peut s’agir aussi d’une maison mitoyenne sur un ou sur deux côtés. Dans ce cas certaines contraintes vont arriver. Nommons cet autre cas M2

Et il peut s’agir d’un immeuble collectif. Dans ce cas, on ne parle plus de maison, mais pour les résidents du dernier étage, il peut être intéressant de surélever le bâtiment pour obtenir un duplex. Ou bien le propriétaire de l’ensemble souhaitera réaliser une opération immobilière et ajouter un étage à la construction en vue de le louer. Nommons ce troisième cas IC.

Nous avons donc 3 cas : M1, M2 et IC.

Ces trois cas peuvent maintenant se croiser avec le mode constructif et l’âge de la construction.

Mais avant de regarder ce point, définissons maintenant ce que signifie le terme « surélever ».

Son sens le plus connu est d’ajouter un étage à la maison. Autrement dit, la maison se voit dotée après travaux d’un étage complémentaire dont le plancher offre une hauteur similaire à celle offerte par les étages inférieurs.

Pour ce faire, l’entreprise va ‘scalper’ tout ou partie de la toiture existante dont la hauteur est trop faible pour pouvoir y aménager le comble.

A titre d’exemple, si le point le plus haut de la charpente avant travaux se trouve à 1,50 m de hauteur, inutile de préciser que l’aménagement d’un comble y est impossible. Le procédé de surélévation de maison est donc simple à comprendre : l’entreprise va enlever la couverture et la charpente à l’endroit où va être implantée la surélévation. Elle va créer un plancher porteur, implanter quatre murs périphériques, poser sur ces murs une charpente, l’isoler et la couvrir. Au passage, les quatre murs extérieurs seront recouverts d’un revêtement choisi au préalable, isolés, un escalier aura été prévu, des prestations d’électrification, de plomberie ou de cloisonnement seront réalisées pour que ce nouvel étage s’intègre à la fois à l’esthétique extérieure de la maison et à la vie intérieure qu’elle abrite.

Une surélévation peut occuper tout ou partie de la maison. Souvent, pour des questions budgétaires, il sera réalisé une surélévation partielle de la maison. Elle sera implantée au milieu de la maison, ou bien le long d’un de ses pignons. Elle pourra faire tomber ses murs sur les murs de l’étage inférieur ou bien avoir un mur en retrait de façade par exemple.

La surélévation de maison, qu’est ce que c’est ?

Enfin, sur cette question de définition d’une surélévation, on ajoutera que la famille des surélévations peut avoir au moins deux déclinaisons complémentaires : la réhausse et le changement de pente. Dans ces deux cas aussi, il aura fallu scalper la maison pour reconstruire un volume plus grand, offrant un espace à vivre qualitatif à ses occupants. Ces deux solutions permettent de répondre à des exigences de P.L.U. tels que l’éloignement d’une limite de propriété ou la limitation de la hauteur de construction. Elles permettent aussi de limiter les surfaces de murs extérieurs, ou les menuiseries, et donc de réduire le budget d’investissement.

Les spécificités de la surelevation de maison 

De tout ce qui vient d’être dit, on comprend qu’une surélévation de maison ne rajoute pas autant de charges que l’on peut l’imaginer à priori. La couverture et la charpente étaient déjà là, les charges climatiques de neige et de vent aussi,  que ce soit sur les maisons de type M1, M2 ou IC. Se sont ajoutées les charges du murs, de plancher et d’exploitation de l’espace (plancher, mobilier, cloisonnement,…). Une étude de structure sera effectuée sur la maison avant travaux si sa conception est ancienne ou si un doute existe.

En M1 donc, les limites techniques sont pratiquement inexistantes. Seule la date de conception fera la différence. Certaines maisons traditionnelles locale de type longères en Normandie ne sont pas faites pour ce type de travaux sauf à renforcer les fondations et la structure au préalable. Pour les maisons construites depuis les années 80, la surelevation (en ossature bois de surcroit) apportera sa plus-value facilement.

Les IC sont également surélevables. Ils nécessitent une organisation et une logistique différente des M1 et M2 du fait de la hauteur et des conditions d’accessibilité. En région parisienne, ou dans les grandes métropoles de France, de très nombreux immeubles présentent un potentiel de surélévation. On parle même de foncier aérien pour désigner l’espace disponible en hauteur en vue d’y ajouter des constructions.

En M2 enfin, quelques surprises peuvent venir compliquer le travail. Notamment le fait qu’une même charpente coiffe plusieurs maisons accolées. Dans ce cas, il faudra obtenir l’accord du voisinage pour pouvoir intervenir sur un ouvrage (la charpente) qui est commun aux deux maisons. De même, les évacuations des eaux pluviales seront modifiées ce qui aura un effet sur la maison voisine. Un travail collaboratif sera alors nécessaire pour expliquer et prendre en compte les attentes des différents propriétaires concernés. Or chacun y a intérêt car si ajouter un étage à une maison change la physionomie des constructions, elle apporte aussi de la valeur supplémentaire au quartier où elle est créée. Ce qui est donc un atout pour le propriétaire de la maison surélevée comme pour ses voisins.

L’intérêt de surlever sa maison

Pour clore cet article, nous rappellerons que, comme pour l’aménagement des combles, la surélévation de maison consiste à réaliser deux investissements en une opération. D’une part, elle permet d’agrandir l’espace à vivre, le confort et la valeur patrimoniale de la maison. D’autre part, elle impose la remise à neuf de l’isolation complète de la partie supérieure de la maison. Ce manteau supérieur d’isolation coiffant la partie la plus déperditive de la maison va apporter une isolation beaucoup plus performante et donc une efficacité énergétique supplémentaire pour la totalité de la maison.

Ce sont ces deux aspects d’un même projet qu’il faut comparer avec un déménagement ou la construction d’une extension latérale. Dans le cade du déménagement, la charge des frais de notaires liés à l’acquisition de la nouvelle maison financeront à eux seuls une bonne partie des travaux d’isolation de la surélévation. Sans compter les frais de déménagement ou d’embellissement de la nouvelle maison qui ne sera sans doute pas décorée à vos gouts.

Deux investissements en un : autorisation d’urbanisme, physionomie de la maison, type de surélévation, et bien entendu budget de l’opération seront les quatre clefs pour déterminer si une maison peut ou non être surélever.